Что спрашивать при покупке квартиры на вторичном рынке?

Время чтения: 4 мин.

Выявить подводные камни при покупке квартиры помогут правильные вопросы собственнику жилья. В этой статье перечень из 12 основных вопросов, которые необходимо спрашивать при покупке квартиры на вторичном рынке. Не забудьте взять листок и ручку для записи. Как я уже писала в предыдущей статье, покупателю стоит выстроить систему покупки и последовательно ее соблюдать для безопасности и комфорта.

вопросы собственнику продаваемой квартиры
Будьте вежливы, когда задаете вопросы. Но при необходимости, не спускайте ухода от ответа

Перейдем к вопросам:

1. Кто является собственником квартиры?

Ответ позволяет понять:

во-первых, кто показывает квартиру, посредник, который здесь не жил и имеет лишь общее представление, родственник, которого попросили, либо действительно собственник, проживающий длительное время на данных квадратных метрах и знающий их вдоль и поперек.

во-вторых, позволяет понять, с кем придется иметь дело. Не будут ли навязывать дополнительные услуги по приобретению этого жилья. Так, некоторые риэлторы берут деньги не только с продавца квартиры, но и с покупателя.

2. Собственник продает квартиру лично либо через представителя по доверенности?

Вас интересует конкретный вопрос, кто придет на сделку? Придут ли все собственники?

При поступившей информации, что будет доверенность на представителя, расставляем четко для себя приоритеты:

— я не буду покупать по доверенности вообще (это риски, на которые я не готов);

— доверенность на второго собственника? а с тем, кто ее выдал, я лично встретится могу?

Узнаем, какие полномочия указаны в доверенности. Иногда доверяют только подать на регистрацию документы, а получать аванс или оплату по договору представителю не разрешено.

Не забывайте доверенность проверять по официальной нотариальной базе.

3. Состоял ли в браке собственник?

Этот вопрос к собственнику квартиры многогранен, так как необходимо выяснить, был ли в браке:

  • за 3 года до покупки квартиры,
  • на момент покупки квартиры;
  • в период владения квартирой;
  • на момент продажи.

Хороший специалист всегда скажет, что супруг может подать заявление о разделе совместно нажитого имущества и по истечении нескольких лет после расторжения брака.

Есть и другая ситуация, более острая. Когда квартиру купили в браке, впоследствии развелись, прошло больше 3-х лет. Тем не менее, нотариальное согласие бывшего супруга на продажу необходимо. Срок исковой давности начинает течь не с момента расторжения брака, а с момента, когда супруг узнал, что имущество выбыло из владения.

Судебная практика по таким спорам очень разнообразная, есть решения, когда бывшему супругу отказывают в признании сделки недействительной по причине отсутствия согласия, а есть судебные акты с противоположными выводами.

В любом случае, ни одному покупателю не желаю оказаться в суде, где его право собственности оспаривают, поэтому всегда лучше перестраховаться. Исключение составляют инвесторы, которые идут на сознательные риски, чтобы получить выгоду из сделки.

4. Есть ли несовершеннолетние дети? Где они прописаны?

А если собственник в возрасте, стоит узнать, есть ли и взрослые дети. Иногда требуется с них взять нотариальное согласие, и не потому, что оно обязательно, а дабы обезопасить себя в дальнейшем от претензий взрослых детей собственника.

5. Кто прописан на текущий момент в квартире?

При сверке документов, ответа на данный вопрос, всплывают лица, которые могут быть не указаны в выписке из домовой книги. И при повторном заказе вышеуказанного документа чудесным образом они появляются.

Стоимость юридических услуг и порядок их заказа можно посмотреть здесь:
проверка квартиры перед покупкой
заполнение декларации 3-НДФЛ

6. Когда планируют выписаться? Готовы ли выписаться до сделки?

Самый безопасный вариант, снятие с регистрационного учета до подписания договора купли-продажи квартиры. В противном случае, покупателю через суд с оплатой госпошлины и прочих расходов придется с этим возиться.

7. Какие документы готовы дать на проверку?

Квартиры с вариантами ответов на поставленный вопрос: все документы после аванса, — сразу даем “отбой”. Если Вам не удалось договориться, что до передачи аванса, предоставят основные документы.

8. Что покупают взамен? Подобрали ли уже вариант?

Эти позиции важны для понимания того, на сколько по времени можно застрять, при отсутствии подходящих вариантов для собственников.Также важно узнать у собственника продаваемой квартиры, на кого планируют оформлять будущую покупку? Чтобы не было впоследствии обиженных и оскорбленных, пытающихся оспорить вашу собственность.

9. Как долго квартира находится в собственности?

Жилье со сроком в пределах 1 года — это большой риск.

Суды при рассмотрении дел о признании договоров недействительными, определяют является ли покупатель добросовестным, и если видят подобные сроки владения жильем, чаще всего (99%) приходят к выводу, что “нет”, добросовестности нет.

Исключения здесь могут составить квартиры, которые приобретались по договору участия в долевом строительстве. Оформление в собственность проходит намного позже покупки.

В 2020 году на сроки собственности будут внимательно смотреть, так как вступит в силу норма права, позволяющая добросовестным покупателям квартир в случае потери жилья претендовать на государственную помощь.

10. У кого покупали квартиру? Сколько было владельцев? Была ли приватизация?

Частая смена владельцев жилья — это признак недобросовестности. Не желаете рисков потери, проходим мимо подобных вариантов. Смотрим этот пункт в совокупности с 9 вопросом по срокам владения.

11. Использовался ли материнский капитал при покупке квартиры?

Что спросить у собственника квартиры, приобретенной в ипотеку в первую очередь? Использовали ли средства государственной поддержки при рождении 2-го ребенка, которое еще называют материнский капитал.

Даже если нет очевидных обстоятельств, которые бы говорили, что могли использовать продавцы маткапитал при покупке осматриваемого жилья, все равно спрашиваем.

Действующее законодательство четко устанавливает, что при использовании средств маткапитала, детям и всем членам семьи выделяются доли в праве собственности.

12. Не истекает ли срок действия паспорта у собственника?

Неприятно, когда идешь на сделку, а регистратор говорит, а у Вас срок действия паспорта истек. А если покупатель по такому документу еще и деньги передал.

Поэтому спрашиваем про сроки, а затем при предъявлении паспорта сверяем, не истек ли срок действия. О том, как проверяется паспорт, можно посмотреть полезное видео

Краткая инструкция по проверке паспорта

Разобрали с Вами ключевые вопросы, которые необходимо спрашивать при покупке квартиры на вторичном рынке.

Не забывайте также активно уточнять технические моменты, такие как:

  • есть ли документы на счетчики в квартире? 
  • когда проводилась последняя поверка счетчиков?
  • тепло ли в квартире?
  • шумные ли соседи?
  • и другие.

Если была полезна статья, поделитесь в социальных сетях.

Поделиться
  • 2
    Поделились